DIREITO TRIBUTÁRIO 

Decisão do STJ impede Prefeituras de "chutar" valor do ITBI e beneficia compradores de imóveis

Uma decisão histórica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) alterou as regras do jogo no mercado imobiliário brasileiro. Ao julgar o Tema Repetitivo 1.113, a Corte estabeleceu que as prefeituras não podem mais impor, de forma unilateral, uma tabela de "valor de referência" para o cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O Valor de Mercado como Soberano

A tese fixada pelo STJ determina que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação declarado pelo contribuinte. Até então, muitos municípios utilizavam o chamado "Valor Venal de Referência" — uma avaliação arbitrária feita pelo fisco que, frequentemente, superava em muito o valor real da venda.

Com o novo entendimento, presume-se que o valor que o comprador declara na escritura é o valor de mercado. Essa presunção de boa-fé só pode ser derrubada se a prefeitura instaurar um processo administrativo para provar que houve omissão ou fraude no valor declarado.

Os Três Pilares da Decisão

Para os especialistas em Direito Tributário, a vitória do contribuinte no Tema 1.113 sustenta-se em três pontos fundamentais:

1. Fim do Piso do IPTU: O valor para cálculo do ITBI não está vinculado à base de cálculo do IPTU, podendo ser, inclusive, inferior a esta.
2. Presunção de Veracidade: O fisco deve acreditar no valor declarado pelo cidadão, salvo prova em contrário.
3. Proibição do Arbitramento Prévio: É ilegal a adoção de valores de referência estabelecidos previamente pela municipalidade sem análise do caso concreto.

Dinheiro de Volta: A Oportunidade de Restituição

O impacto mais imediato desta decisão é financeiro. Contribuintes que adquiriram imóveis nos últimos cinco anos e foram obrigados a pagar o ITBI sobre um "valor de referência" superior ao preço da compra podem ter direito à restituição da diferença.

O cálculo é simples: se um imóvel foi comprado por R$ 500 mil, mas a prefeitura exigiu o imposto sobre uma tabela de R$ 600 mil, o comprador pagou imposto a mais e pode reaver esses valores com correção monetária pela via judicial.

Segurança Jurídica no Mercado Imobiliário

Além da economia direta, a pacificação do Tema 1.113 traz segurança jurídica para o setor. Antes, o comprador ficava à mercê de surpresas tributárias no momento de registrar seu imóvel. Agora, o custo tributário torna-se previsível, baseado no valor real negociado entre as partes, desestimulando avaliações abusivas por parte das secretarias de fazenda municipais.

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Este artigo possui caráter informativo e baseia-se no acórdão do REsp 1.937.821 (Tema 1.113 do STJ).

 

DIREITO TRIBUTÁRIO

Resolução 547 do CNJ: O "Limpa Trilhos" que Promete Extinguir Milhares de Execuções Fiscais de Baixo Valor

Por Marco Provazzi

O cenário das execuções fiscais no Brasil acaba de sofrer uma mudança drástica. Com a implementação da Resolução nº 547/2024 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), o Judiciário brasileiro passa a contar com uma ferramenta poderosa para enfrentar o congestionamento de processos estagnados. A norma, apelidada de "limpa trilhos", estabelece diretrizes para a extinção obrigatória de ações de baixo valor que não apresentam resultados práticos há mais de um ano.

O Fim das Execuções "Inúteis"

O foco central da nova medida são as execuções fiscais com valor consolidado de até R$ 10.000,00. Segundo a resolução, o magistrado deve extinguir o processo, independentemente da concordância do ente público (União, Estados ou Municípios), caso não tenham sido encontrados bens penhoráveis após um ano de inércia processual.

 

O argumento jurídico é fundamentado no princípio da eficiência administrativa. Especialistas apontam que o custo para manter a máquina pública operando um processo de pequeno valor muitas vezes supera o benefício do crédito que se pretende receber. Assim, a continuidade dessas ações fere a utilidade do processo e sobrecarrega os tribunais com passivos economicamente inviáveis.

 

Teses de Defesa e a Questão do RENAJUD

Para o contribuinte, a Resolução 547 abre uma via de defesa estratégica, podendo ser arguida por simples petição ou Exceção de Pré-Executividade. A defesa deve focar no binômio Baixo Valor + Inércia.

 

Um ponto de dúvida comum entre os devedores refere-se aos veículos com restrição no sistema RENAJUD. O entendimento técnico derivado da resolução é que a mera restrição de transferência não equivale à penhora efetiva. Se o veículo não foi localizado, apreendido ou avaliado em um ano, a execução permanece considerada "frustrada" e o processo deve ser extinto, com a consequente baixa da restrição.

 

Prescrição Intercorrente: O "Plano B"

Embora a Resolução 547 foque na gestão e eficiência, ela não substitui a tese da prescrição intercorrente. Enquanto a norma do CNJ busca a extinção por inutilidade econômica, a prescrição foca na perda do direito de cobrar pelo decurso do tempo (regra do 1+5 anos conforme a Súmula 314 do STJ).

 

Advogados têm utilizado pedidos subsidiários: requerem a extinção pela Resolução 547 e, caso o juiz não aceite, pleiteiam o reconhecimento da prescrição intercorrente. A vantagem da prescrição é a extinção integral da dívida, enquanto a extinção pela resolução pode, em teoria, permitir que a Fazenda tente a cobrança na esfera administrativa.

 

Requisitos para a Extinção

Para que um processo seja passível de encerramento via Resolução 547, ele deve preencher critérios cumulativos:

• Valor da Causa: Inferior a R$ 10.000,00.
• Tempo de Inércia: Sem movimentação útil há mais de 1 ano.
• Tentativa de Bens: Ausência de bens penhoráveis localizados anteriormente.

A medida é vista como uma oportunidade para devedores encerrarem restrições antigas em nomes e contas bancárias, permitindo que voltem a operar plenamente na economia formal.

 

DIREITO DAS SUCESSÕES

 Herdou bens, mas não tem dinheiro para o inventário? Conheça a Partilha Progressiva

Receber uma herança é, muitas vezes, um momento de misto de emoções. No entanto, a burocracia e os custos envolvidos no processo de inventário podem transformar um direito em um verdadeiro pesadelo financeiro. No Brasil, o prazo para abertura do inventário é de 60 dias a contar do falecimento. O desrespeito a esse prazo acarreta multas pesadas sobre o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que podem elevar o custo do processo em até 20%.

Se você se encontra na situação de possuir patrimônio a receber, mas não tem liquidez (dinheiro em espécie) para arcar com impostos, taxas judiciais e honorários, a Partilha Progressiva surge como uma estratégia jurídica inteligente e segura.

O Gargalo Financeiro do Inventário Tradicional

Muitas famílias cometem o erro de paralisar o processo por falta de recursos imediatos. O problema é que, quanto mais o tempo passa, maior o prejuízo:

Multas de ITCMD: Penalidades por atraso na abertura do processo.

Bens Bloqueados: Imóveis e contas bancárias ficam inacessíveis, impedindo a venda ou locação regular.

           Deterioração do Patrimônio: Imóveis fechados geram custos de manutenção, IPTU               e condomínio que se acumulam como dívidas do espólio.

A Solução: O que é a Partilha Progressiva?

A Partilha Progressiva não é um "jeitinho", mas sim uma estratégia jurídica fundamentada no Código de Processo Civil. O objetivo é fazer com que o próprio patrimônio deixado pelo falecido custeie as etapas do inventário, sem que os herdeiros precisem mexer em suas economias pessoais.

Como funciona na prática?

Através de petições específicas ao juiz (ou via escritura pública, em alguns casos), solicitamos a liberação antecipada de ativos para finalidades específicas. Veja os principais mecanismos:

Alvarás Judiciais Estratégicos: Solicitamos a liberação de valores em contas bancárias ou a venda de um bem específico (como um veículo ou um imóvel de menor valor) para quitar o ITCMD e as custas processuais.

Venda Antecipada de Ativos: Se o espólio é composto por vários imóveis, priorizamos a regularização e venda de um deles para financiar a transferência dos demais.

Abatimento de Custas: Utilizamos o próprio fluxo de caixa do espólio (como aluguéis recebidos) para manter o processo em dia.

Vantagens da Partilha Progressiva

Benefício	Descrição
Preservação de Renda	Os herdeiros não precisam utilizar suas reservas pessoais ou fazer empréstimos.
Isenção de Multas	Ao iniciar o processo no prazo, evita-se a incidência de multas sobre o imposto.
Segurança Jurídica	Todo o movimento é autorizado judicialmente, protegendo o direito de todos os herdeiros.
Liquidez Gradual	Os bens são liberados por etapas, permitindo que a família recupere o controle financeiro aos poucos.

 Conclusão: Não deixe o tempo consumir sua herança

O inventário não precisa ser sinônimo de dívida. Com a aplicação de estratégias jurídicas de Partilha Progressiva, é perfeitamente possível utilizar a força do próprio patrimônio para resolver as pendências legais.

A chave é a agilidade. Abrir o processo dentro do prazo legal é o primeiro passo para evitar que o Estado tome uma fatia ainda maior do que lhe é devido através de multas desnecessárias.

A relação entre a Partilha Progressiva ou Sobrepartilha Diferida e as mudanças tributárias de 2025 é direta e urgente. Com a promulgação da Reforma Tributária (EC 132/2023), o cenário do imposto sobre herança (ITCMD) mudou drasticamente, tornando o planejamento e a agilidade processual questões de sobrevivência financeira para os herdeiros.

Aqui estão os três pontos fundamentais que conectam esses temas:

Obrigatoriedade da Alíquota Progressiva

Até 2024, estados como Rio de janeiro aplicavam uma alíquota fixa (4%). A partir de 2025, a progressividade tornou-se obrigatória em todo o Brasil.

O impacto: Quanto maior o valor do patrimônio, maior será a porcentagem do imposto (chegando ao teto atual de 8%).

A conexão: Se você herdou um patrimônio relevante, o valor do imposto "mordido" pelo Estado será muito maior do que era antes. A Partilha Progressiva torna-se a única forma viável de pagar esse imposto mais caro sem precisar liquidar reservas pessoais, usando o próprio fôlego dos bens herdados para quitar as guias de ITCMD que agora estão em patamares mais altos.

Mudança na Base de Cálculo: Valor de Mercado

A nova regulamentação (pautada pelo PLP 108/2024) reforça a tendência de os estados cobrarem o imposto sobre o valor de mercado dos bens, e não mais sobre o valor venal de referência (que costuma ser menor).

O impacto: Uma casa que consta no carnê do IPTU por R$ 500 mil pode ser avaliada pelo fisco por R$ 900 mil. O imposto incidirá sobre o valor maior.

A conexão: Com o imposto incidindo sobre valores de mercado, o montante em dinheiro necessário para iniciar o inventário disparou. A estratégia de liberar ativos de forma gradual (Partilha Progressiva) permite que você venda um desses bens pelo valor de mercado atual para pagar o imposto dos demais, mantendo o processo dentro da legalidade.  

Por Marco Provazzi, advogado e jornalista.   

OAB/RJ 239.003