DIREITO TRIBUTÁRIO 

Decisão do STJ impede Prefeituras de "chutar" valor do ITBI e beneficia compradores de imóveis

Uma decisão histórica do Superior Tribunal de Justiça (STJ) alterou as regras do jogo no mercado imobiliário brasileiro. Ao julgar o Tema Repetitivo 1.113, a Corte estabeleceu que as prefeituras não podem mais impor, de forma unilateral, uma tabela de "valor de referência" para o cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

O Valor de Mercado como Soberano

A tese fixada pelo STJ determina que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação declarado pelo contribuinte. Até então, muitos municípios utilizavam o chamado "Valor Venal de Referência" — uma avaliação arbitrária feita pelo fisco que, frequentemente, superava em muito o valor real da venda.

Com o novo entendimento, presume-se que o valor que o comprador declara na escritura é o valor de mercado. Essa presunção de boa-fé só pode ser derrubada se a prefeitura instaurar um processo administrativo para provar que houve omissão ou fraude no valor declarado.

Os Três Pilares da Decisão

Para os especialistas em Direito Tributário, a vitória do contribuinte no Tema 1.113 sustenta-se em três pontos fundamentais:

1. Fim do Piso do IPTU: O valor para cálculo do ITBI não está vinculado à base de cálculo do IPTU, podendo ser, inclusive, inferior a esta.
2. Presunção de Veracidade: O fisco deve acreditar no valor declarado pelo cidadão, salvo prova em contrário.
3. Proibição do Arbitramento Prévio: É ilegal a adoção de valores de referência estabelecidos previamente pela municipalidade sem análise do caso concreto.

Dinheiro de Volta: A Oportunidade de Restituição

O impacto mais imediato desta decisão é financeiro. Contribuintes que adquiriram imóveis nos últimos cinco anos e foram obrigados a pagar o ITBI sobre um "valor de referência" superior ao preço da compra podem ter direito à restituição da diferença.

O cálculo é simples: se um imóvel foi comprado por R$ 500 mil, mas a prefeitura exigiu o imposto sobre uma tabela de R$ 600 mil, o comprador pagou imposto a mais e pode reaver esses valores com correção monetária pela via judicial.

Segurança Jurídica no Mercado Imobiliário

Além da economia direta, a pacificação do Tema 1.113 traz segurança jurídica para o setor. Antes, o comprador ficava à mercê de surpresas tributárias no momento de registrar seu imóvel. Agora, o custo tributário torna-se previsível, baseado no valor real negociado entre as partes, desestimulando avaliações abusivas por parte das secretarias de fazenda municipais.

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Este artigo possui caráter informativo e baseia-se no acórdão do REsp 1.937.821 (Tema 1.113 do STJ).